所谓外在性是指某个人的效用函数的自变量中包含别人的行为。这是一个很抽象的定义，但这种外在性在现实生活中却是极为普遍的。通俗地说，外在性是指经济当事人之间在利益关系上存在这样的情况，一方对另一方或其他诸方的利益造成的损害或者提供的便利都不能通过市场加以确定，也难以通过市场价格进行补偿或支付。
1958年科斯写了一篇名为《联邦通讯协议》的论文 （The Federal Communications Commission，《法学经济学》创刊号）。他在这篇文章中明确指出，只要产权不明确，由外在性带来的公害是不可避免的，只有明确产权，才能消除或降低这种外在性所带来的伤害。在明确产权的基础上，引入市场价格机制，就能有效地确认相互影响的程度以及相互负担的责任。他举了一个著名的案例（后来产权学派的三个分支就是由于对这一案例做出了三种不同的解释，从而表现出他们对科斯定理的独特的理解）：当火车驶过一片种有树木和庄稼的土地时，机车排出的烟火经常引起周围的树木、庄稼着火，这是一种外在性。如何克服它呢？科斯认为关键在于明确产权。如果这块土地是属于有树木、庄稼的农场主的，农场主就有权禁止火车排放烟火，火车若要排烟，火车的所有者就必须向土地的主人赔偿一定的费用，反之，如果赋予火车主人具有自由释放烟火而又不负责任的权力，那么农场主若想避免由于火车释放烟火所导致的火灾造成的损害，进而要求火车不放烟火，就必须向火车主人支付一笔费用，以使火车主人愿意并能够不排烟火，甚至停止运行。科斯由此认为，更有效地消除外在性，用市场交易的方式实现赔偿，前提就在于明确产权。